VALORACIONES INMOBILIARIAS.FUNDAMENTOS TEORICOS Y MANUAL PRACTICO
Antonio LLano Elcid
La séptima edición mantiene los objetivos básicos de las anteriores: Calcular
correctamente el Valor de Mercado, único valor independiente de la Finalidad de lavaloración, y exponer con todo rigor los métodos clásicos para su obtención
(comparación, capitalización, coste y residual) de forma que sirva para cualquier
valoración libre o reglada por la administración.
En el transcurso del siglo XXI apenas se ha producido alguna teoría o práctica nueva en el
campo de las Valoraciones Inmobiliarias, frente a la explosión teórica de las últimas
décadas del siglo pasado.
Sin embargo, la promulgación de nuevas disposiciones administrativas legales sobre
valoraciones inmobiliarias no han dejado de aumentar, en el ámbito Fiscal-Catastral,
Urbanístico-Expropiatorio y de Garantías Hipotecarias. Todas estas normas
administrativas con una finalidad concreta, tienen en común las características siguientes:
1º. Toman como referencia el Valor de Mercado al que, según la finalidad, aplican
coeficientes correctores siempre a la baja: el RM de la Valoración Catastral, el 10/15% de
reducción para obtener el Valor Hipotecario en las Valoraciones para Finalidades
Financieras y la aplicación cada vez más generalizada del Método Residual Dinámico, que
siempre proporciona Valores inferiores al de Mercado. En cualquier caso todas las normas
legales reducen los Valores de Mercado.
2º. Aún cuando cada valoración administrativa tiene una finalidad concreta, hay cada vez
un mayor trasvase de unas finalidades a otras, aún cuando no tengan ninguna relación:
valores catastrales como urbanísticos, valores hipotecarios como catastrales o
hipotecarios, etc.
3º. A pesar de ello, es general la descoordinación entre las normas legales (analícense las
valoraciones de los Derechos Reales), las bruscas modificaciones de la misma Ley (en
especial del Suelo) y los cambios de criterio en las hipotecarias (coeficiente de Mercado,
tipos de interés y primas de riesgo, método residual, denominaciones, etc.).
4º. Cada vez mayor preponderancia de los Métodos analíticos, Capitalización, frente a los
Métodos sintéticos, Comparación, Beta-Triangular o Regresión, que proporcionan
Valores más fiables.
5º. Invasión de Criterios de Valoración del mercado financiero en la valoración de
inmuebles cuyo Mercado es autónomo y diferente.
Todas estas características conducen a la misma consecuencia: a desvirtuar el Valor de
Mercado. Y nos invita a hacer esta séptima edición corregida, actualizada y aumentada.
Una vez terminada la Séptima edición, aparece la nueva Ley de Suelo 8/2007 que corrobora
todo lo anterior, calificando a las anteriores leyes de Suelo como "atropellada evolución"
legislativa, calificación que compartimos y, en la cual incluimos la nueva Ley que, como las
anteriores, es atropellada y exenta de sosiego y perspectiva histórica. El legislador actual,
muy crítico con sus predecesores, no ve la viga en el ojo propio. En consecuencia, el Capítulo
8 de Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias es totalmente nuevo.
Para mantener el objetivo básico de obtener correctamente el Valor de Mercado
procedemos a lo siguiente:
1º. Analizar las desviaciones sobre el Valor de Mercado de las valoraciones administrativas
regladas que calculan “subrogados” diferentes según sea su finalidad: Valor Catastral,
Valor Hipotecario y Valor Urbanístico-Expropiatorio.
2º. Aprovechar las modernas técnicas informáticas para extender y normalizar como
instrumentos de Valoración la Estadística (Distribución Normal y Regresión), la
Matemática Financiera (Capitalización y Descuento de Flujos de Caja) y la Economía (Ley
de Oferta y Demanda, Rendimientos Decrecientes, Valor de la tierraComo consecuencia, presentamos la posibilidad de aplicación en la práctica de los
siguientes aspectos:
1. Determinación de la calidad de la valoración (intervalo de aceptación) en función de la
fiabilidad admisible (nivel de confianza), en el Método de Comparación.
2. Determinación del tamaño mínimo de la muestra de comparables en el Método de
Comparación, en función de la finalidad de la valoración.
3. Utilización del Valor de Mercado mínimo con un nivel de confianza del 95% como valor
de garantía (valor hipotecario).
4. Utilización del Valor de Mercado máximo con un nivel de confianza del 95% para
aplicaciones específicas, por ejemplo el Valor del Seguro.
5. Inadecuación de la ponderación de los comparables de una muestra en la determinación
del Valor de Mercado en el Método de Comparación.
6. Tablas de Coeficientes de Homogeneización de variables asequibles al tasador.
7. Casos de aplicación del "Principio de Importancia Relativa".
8. Limitaciones de la Capitalización Perpetua en función del tipo de interés y la vida útil
económica del inmueble.
9. Cálculo del valor de los ciclos de explotación en fincas rústicas.
10. Cálculo de la Tasa Equivalente del Ciclo productivo TEC de fincas rústicas.
11. Determinación del ciclo óptimo de explotación de fincas rústicas en base al Principio de
Máxima Utilidad y Rendimientos Decrecientes.
12. Cálculo conjunto del Valor del Suelo y del Vuelo en las explotaciones forestales y
agrícolas de ciclo plurianual, por ejemplo los cultivos leñosos.
13. Cálculo del tipo de interés financiero equivalente al tipo de interés inmobiliario con
revalorización.
14. Componentes del Valor de Mercado del Suelo rústico.
15. Capitalización de la renta de tenencia de la tierra, lucro cesante por pérdida de la
revalorización de la propiedad.
16. Valor de Situación del Suelo.
17. Deficiente Metodología de Valoración Expropiatoria del Suelo rural.
18.El Valor de Repercusión como punto de equilibrio entre la oferta y la demanda del Suelo
urbanizable.
19. Ajustes al “Método Residual Dinámico Simplificado”.
20. Simplificación del “Método Residual Dinámico Simplificado”.
21. Inadecuación del Método Residual Dinámico para el cálculo del Valor de Mercado del
Suelo urbanizable. Hipótesis falsa de la Orden ECO 803/2005
22. Aplicaciones del Análisis de Flujos de Caja Descontados FCD.
23. Números Índice en el Método Triangular.
24. Análisis de fiabilidad de cada Método de Valoración.
25. El Suelo cuasi urbano: concepto.
26.El Principio de Coherencia en la Ley de SueloValoraciones Inmobiliarias
Reivindicamos y tratamos de demostrar la preferencia para la obtención de Valores
Inmobiliarios de los Métodos de Comparación, Coste y Residual, los tres muy precisos
dentro de intervalos de aceptación aceptables, frente a los métodos analíticos
(Capitalización y Descuento de Flujos de Caja) dada la subjetividad en la determinación de
las rentas y flujos de caja, la aplicación de tasas de descuento financieras, del número de
años de la operación y de los hipotéticos cálculos del Valor Residual.
El libro es una combinación de Doctrina y Opinión, ésta última discutible como todos los
juicios de valor. Para aquéllos que no les interese nuestra opinión y solamente les interese
la doctrina hemos editado en su segunda edición el “Libro de Texto” de Valoraciones
inmobiliarias muy útil para adquirir o reforzar los conocimientos básicos y muy
utilizado en Academias, Cursos y Facultades que imparten esta bella asignatura que son
las “Valoraciones Inmobiliarias”.
Hemos evitado la publicación de farragosas estadísticas y legislación vigente que el lector
puede obtener fácilmente en Internet.
El presente libro ha sido editado sin ninguna ayuda oficial ni el apoyo de institución
gubernamental, financiera o corporativa. El libro no es deudor de ninguna Institución. Su
soporte económico es su propio contenido. Es, por tanto, independiente, condición sine
qua non para todo tasador profesional o Sociedad de Tasación. Pero expresamos
públicamente el agradecimiento del autor al profesor Josep Roca Cladera que de forma
absolutamente desinteresada ha escrito el Prólogo y nos ha alentado en nuestro
propósito, así como a los autores españoles de los libros que hemos tomado como
referencia y cuyos nombres figuran en la Bibliografía utilizada. De estos autores sí nos
consideramos deudores.
En algunos casos expresamos nuestra discrepancia con alguna de las normas técnicas de
las Valoraciones Administrativas (Catastrales, Expropiatorias o Hipotecarias). Siempre
aportamos, debidamente justificada, una propuesta a nuestro juicio más acorde con los
Principios Generales de la Valoración Inmobiliaria.
Mantenemos la misma estructura del libro desde la primera edición hasta la séptima. Al
estudioso de las Valoraciones le permitirá conocer la evolución de la Teoría y Práctica en
los últimos 15 años. La prolífica y atropellada legislación sobre la materia nos ha obligado
a hacer una edición cada dos años, para estar permanentemente actualizado.
Esperamos seguir recibiendo las sugerencias de nuestros lectores para la mejora de
próximas ediciones.
PRIMERA PARTE: FUNDAMENTOS TEÓRICOS
CAPÍTULO 1: LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
1.1. Valoración Inmobiliaria: Concepto
1.2. Valor de un Bien Inmueble1.3. Producto a valorar: Bienes Inmuebles y Derechos Reales
1.4. Unidades monetarias y de superficie
1.5. Momento determinado
1.6. Finalidad: Clasificación de las valoraciones: Peritos habilitados
1.7. Tipos de valoraciones 1.8. Principios de la valoración inmobiliaria
1.9. El Mercado Inmobiliario español
1.10. Formación de Precios de los Inmuebles en España
1.11. Criterios fundamentales para la valoración de inmuebles 1.12. Métodos de Valoración
1.13 Fórmulas generales de valoracion
SEGUNDA PARTE: MÉTODOS DE VALORACIÓN
CAPÍTULO 2: MÉTODO DE COMPARACIÓN PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO
2.1. Método de Comparación 1
2.2. Producción masiva Informatizada de Valoraciones por el Método de Comparación 2.3. La regresión Lineal Simple
2.4. Ejemplos
2.5. Otros métodos de Comparación
2.6. Método Beta
2.7. Método Triangular
2.8. Regresión Lineal Múltiple
2.9. Fiabilidad de los Métodos Comparativos
2.10. El futuro de la Valoración en España
Anexo 1Coeficientes de Homogeneización de comparables
Anexo 2:
Sociedades de Tasación. Informe del Banco de España
CAPÍTULO 3: MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EL CÁLCULO DEL VALOR EN RENTA
3.0. Matemática Financiera
3.1. Valor de Capitalización
3.2. Fundamentos de la capitalización compuesta
3.3. Principio de equivalencia o equidad financiera
3.4. Aplicación del Método de Capitalización: Consideraciones .
3.5. Fórmulas de capitalización de rentas pagaderas por vencido
3.6. Capitalización de rentas pagaderas por anticipado
3.7. Determinación de la renta neta anual
3.8. Vida útil económica del inmueble
3.9. tipo de capitalización i: Determinación y Conceptos básico3.11. Método directo de capitalización de rentas
3.12. Ejemplos
3.13. Métodos indirectos de capitalización
3.13. Métodos indirectos de capitalización
3.14. Ejemplo
3.15. Criterios de aplicación del Método de Capitalización a las valoraciones inmobiliarias libres. . . .
3.16. Aplicaciones prácticas de las distintas fórmulas de capitalización a las valoraciones libres
3.17. Aplicaciones del Método de Capitalización a las valoraciones libres según tipología
3.18. Valoraciones para ciertas Finalidades Financieras: orden ECO 805/2003
3.19. Limitaciones del Método de Capitalización
3.20. Calidad de la valoración:
Errores en el Método de Capitalización
3.17. Aplicaciones del Método de Capitalización a las valoraciones libres según tipología
3.18. Valoraciones para ciertas Finalidades Financieras: orden ECO 805/2003
3.19. Limitaciones del Método de Capitalización
3.21. Método de Capitalización versus Método de Comparación .
3.22. Errores en la aplicación del Método de Capitalización
CAPÍTULO 4: MÉTODO DEL COSTE
4.1. Concepto .
4.2. Cálculo del Coste de Reposición Bruto 4.3. Cálculo de la Depreciación D
4.4. Cálculo del Coste de Reposición Neto CRN
4.5. Valor del Seguro
4.6. Valor de Reemplazamiento Bruto VRB y Neto VRN.
4.7. Ejemplos
CAPÍTULO 5: MÉTODO RESIDUAL
5.1. Componentes del precio de venta en inmuebles nuevos
5.2. Relación entre los componentes del precio de venta 5.3. Fórmula general de valoración: Valor de Mercado Vm
5.4. Coeficiente de mercado K
5.5. Valores del coeficiente de mercado K 5.6. Otras expresiones de la fórmula general de valoración 5.7. Valor de repercusión del suelo VR
5.8. Método residual estático
5.9. Cálculo del valor de repercusión del suelo por el Método Residual
5.10. Ejemplo: Suelo urbano: Valor de repercusión
5.11. Valor de repercusión del suelo por el Método de Comparación
5.12. Valor unitario del suelo para diferentes usos
5.13. Ejemplo: Valor unitario del suelo para diferentes usos 5.14. Método Residual por el procedimiento dinámico
5.15. Fórmula general de valoración para inmuebles antiguos
5.16. Valor del suelo en inmuebles antiguos
5.17. Valoración para ciertas Finalidades Financieras
5.18. Método Residual estático y dinámico: aplicaciones a la valoración del Suelo Urbanizable
5.19. Conclusiones
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LOS DISTINTOS MÉTODOS DE VALORACIÓN
6.1. Consideraciones sobre el Método a aplicar: Limitaciones
6.2. Método de comparación
6.3. Método de capitalización de rentas
6.4. Método del coste
6.5 Método residual
6.6. Método a aplicar a cada tipo de inmueble
6.7. Evaluación de la fiabilidad de los distintos Métodos
TERCERA PARTE: VALORACIONES ADMINISTRATIVAS
CAPÍTULO 7: VALORACIÓN CATASTRAL
7.1 Conceptos y legislación aplicable
7.2. Proceso administrativo
7.3. Cambios del valor catastral
7.4. Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana
7.5. Bienes Inmuebles de Naturaleza Rústica
7.6. Inmuebles de Naturaleza Urbana: Análisis
7.7. Inmuebles de Naturaleza Rústica: Análisis
7.8. El Catastro: Del Siglo XVIII al Siglo XXI. ¿Se repite la historia?
7.9. El valor de situación y la calificación urbanística
anexo:Anexo I: Real Decreto 1020/1993: Normas Técnicas de Valoración Catastral .
Anexo II: Circular 5.04/1990: Procedimiento para Coordinación de Valores
de Inmuebles de Naturaleza Urbana
CAPÍTULO 8: VALORACIONES URBANÍSTICAS Y EXPROPIATORIAS
8.1. Concepto
8.2. Exposición de Motivos
8.3. Ámbito del Régimen de Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias
8.3. Ámbito del Régimen de Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias
8.4. Legislación aplicable en Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias
8.5. Modificaciones ideológicas de la Valoración Expropiatoria
8.6. Modificaciones técnicas de la Valoración Expropiatoria
8.7. Situación básica del Suelo
8.8. Objeto de las Valoraciones: Clasificación
8.9. Criterios generales para la valoración de inmuebles
8.11. Metodología de la valoración
8.11. Metodología de la valoración
8.12. Reparto del Justiprecio: Derechos Reales.
8.13. Indemnización a Arrendatarios
8.13. Indemnización a Arrendatarios
8.14. Valor de Expropiación del Suelo rural
8.15. Valor de Mercado del Suelo Rústico
8.16. Principio de Coherencia en la Ley del Suelo
8.17. Valor de expropiación de Suelo Urbanizado
8.18. Valor de las Edificaciones y Construcciones
8.10. Valoración de las Instalaciones
8.20. Valoración de Plantaciones y Sembrados
8.21. Valor del Lucro Cesante en explotaciones rústicas8.22. Valoración Derechos Reales: Expropiaciones
8.23. Valoración de Arrendamientos en caso de expropiación .
8.24. Conclusiones .
CAPÍTULO 9: VALORACIONES PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS
9.1. Norma de valoración 9.2. Objeto
9.3. Ámbito de aplicación
9.4. Principios.
9.5. Definiciones
9.6. Comprobaciones y Documentación
9.7. Condicionantes y Advertencias
9.8. Métodos técnicos de valoración
9.9. Método Residual Dinámico: Consideraciones
9.10. El Método Residual Dinámico: Simplificado
9.11. Volatilidad del procedimiento dinámico
9.12. Verdadero análisis dinámico de los Flujos de Caja
9.13. Valor máximo legal
9.14. Deteminación de los Valores de Tasación de Bienes Inmuebles
9.15. Valoración de derechos reales y limitaciones de dominio
9.16. Informes y Certificados de Tasación
9.17. Disposiciones especiales: Valor del Seguro
Anexo:ORDEN ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles
y de determinados derechos para ciertas Finalidades Financieras
CUARTA PARTE: DERECHOS REALES
CAPÍTULO 10: VALORACIÓN DE DERECHOS REALES
10.1. Clasificación de los derechos reales
10.2. Tipos de valoración
10.3. Métodos de valoración
10.4. Valoraciones administrativas de los Derechos Reales: Legislación10.3. Métodos de valoración
10.5. Ejemplos
10.6. Valoración de los Arrendamientos
10.7. Valoraciones administrativas: Análisis y Soluciones
10.8. Valoraciones libres
